文 | 新浪财经 徐苑蕾
不久前，王健林、王思聪父子以1408亿元的总身家重回富豪榜前十，消息一出马上引发广泛关注。不过尽管如此，万达系却仍处于危机边缘。
新浪财经了解到，万达商管业务部门及人员由北京至珠海的搬迁工作将会在近期完成。虽然万达方面为外地员工提供了住房、探亲等补贴政策，但有万达员工坦言，“不想搬但不得不去，因为工作不好找。”
万达商管在珠海的办公地点位于ICC横琴国际商务中心。一位横琴房产中介人士表示，万达商管的搬迁导致写字楼和附近房源的租金水涨船高。
“万达在ICC南塔租了8层办公室，横琴写字楼挺多的，但是万达过来之后把租金拉高了，原本大概50-60元/平方米，现在要100元/平方米。附近房源也供不应求，租金也上涨了二成左右。”该中介称。
今年年初，王健林在万达年度工作会议上提到，2024年的任务之一是降本增效。伴随着商管部门从北京搬迁到珠海，多个万达广场也接连被放上货架。7月以来，已有宜春、烟台、东莞3座万达广场被售出。据不完全统计，自2023年至今，万达已累计出售超过20座万达广场。
搬迁炒高租金，员工“不得不去”
不久前，有接近万达的人士证实，万达部分涉商管业务的部门及人员将由北京搬迁至珠海办公。此前有媒体报道称，员工须在7月19日前搬至珠海报到。
新浪财经了解到，万达商管在珠海的办公地点位于ICC横琴国际商务中心。一位横琴房产中介人士表示，万达在该商务中心南塔租了8层办公室，“横琴写字楼挺多的，但是万达过来之后把ICC的租金拉高了一点，原本大概50-60元/平方米，现在涨了很多。”
此外该人士还称，6月底开始已经有万达员工在附近租房，导致房源供不应求，租金也上涨了二成左右，有中介公司一天就签约了10多套房。
2021年，万达集团将大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“大连万达商管”）里的物管和商管业务分拆成立了轻资产商管公司珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”），并将其落户珠海横琴。资料显示，珠海万达商管主要运营投资物业租聘、商业管理、商业规划招商和运营管理等业务。
在万达内部，珠海万达商管被称为“小商管”。一位万达内部人士称，珠海万达商管与北京涉商管的业务部门一直都是各自独立运营，此次搬迁预计将会在近期完成。对于搬迁员工，万达会提供每个月3000元的住房补贴、每年10天的探亲假和报销4次往返机票。
不过即便有补贴政策，有万达员工坦言，“补贴估计不太够。”也有万达员工去珠海是“不得不去，因为工作不好找。”而对于不愿意搬迁至珠海的员工，万达方面也有安置方案，不过该人士并未透露详细的补偿。
实际上，近些年万达集团裁员的消息不断。今年1月，王健林出席万达年度工作会议时提到，2024年的任务之一是降本增效。3个月后，王健林将万达集团总部所在地北京万达广场的全部股权转让，接盘方为新华人寿保险股份有限公司和中金资本运营有限公司。
与北京万达广场相比，ICC横琴国际商务中心的租金的确更符合万达降本增效的要求。根据前述中介人士的介绍，ICC横琴国际商务中心目前租金每月约100元/㎡，物业费26元/㎡，“价格还可以再谈”。而北京万达广场租金最低每月约240元/㎡，约为横琴写字楼的2倍价钱。
半个月连卖3座万达广场
万达广场是万达商管最重要的资产和业务。2010年，万达第一次提出“万达广场就是城市中心”的口号。当时，引入一座万达广场落地自己的城市，成了不少地方政府的头号任务。
万达广场也被王健林视为“心头肉”。王健林曾明确表示，万达商业是万达的核心企业，“什么企业都可以放，这个企业不能放。什么都能丢，这个不能丢。”
不过伴随着商管部门从北京搬迁至珠海，多个万达广场也接连被万达放上货架。7月以来，已有宜春、烟台、东莞3座万达广场被售出。
从目前趋势看，2024年万达或许还会卖出更多万达广场。据不完全统计，自2023年至今，万达已累计出售超过20座万达广场。相比其在管的400多座万达广场，虽然数量不多，但其中不乏北京、上海、广州等一线城市的项目。
新浪财经注意到，被出售的万达广场背后的项目公司多数引入了险资作为新的股东，接盘方包括新华保险、阳光保险、大家保险等。通过出售万达广场，大连万达商管集团可以减少直接持有的大量资产，回笼现金，降低债务风险，同时也符合万达长期的轻资产战略。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，轻资产运营一方面是万达商管希望摆脱房地产企业的外界认知，从而尽快实现上市融资；另一方面，轻资产运营能够提升企业的估值，降低企业资金链和债务风险。
“目前商业不动产进入存量时代，缺的不是建商业广场，而是缺乏能够运营并让不动产产生持续现金流的能力，万达想做这方面的独角兽和领头羊。轻资产考虑既有出于转型的念头，也有降低资金链风险、债务风险的考虑，同时还可降低不动产价值损耗给企业、家族财富带来的冲击。”李宇嘉称。
600亿重组案生变？
轻资产的珠海万达商管被王健林寄予了厚望。从过往的业绩表现来看，珠海万达商管整体的经营情况良好，成为大连万达商管的营收支柱。2021年—2023年，连续三年珠海万达商管均超额完成业绩目标，与此同时给予股东的分红也非常可观。
不过珠海万达商管的资本化道路却充满坎坷。由于4次冲击港股IPO未果，在2023年前未能完成上市，大连万达商管因此陷入对赌压力之中，需掏出超过380亿元回购当初碧桂园、腾讯等战略投资者手中的股权。
幸好“白衣骑士”及时出现。去年12月，大连万达商管与太盟投资集团共同宣布签署了新投资协议，作为万达商管最大的投资人，太盟投资领衔中信资本、阿布扎比投资局、阿布扎比姆巴达拉投资公司、ARES投资集团带来了600亿“救命钱”，并在今年3月与万达完成签约。
为此，万达方面专门成立了新的投资主体大连新达盟商业管理有限公司（以下简称“新达盟”）。新达盟定位为一家轻资产输出的平台公司，其子公司为珠海万达商管。根据媒体报道，投资人要求新达盟独立发展，脱离万达管理框架，投资人进董事会影响决策权。
虽然调整后，原本作为大股东的王健林持股比例从70%降到40%，失去了绝对控制权，但是太盟投资集团带来的600个“小目标”还是暂时缓解了万达的燃眉之急。
不过，这几个月以来，万达商管的债务问题出现愈演愈烈的态势，频频遭遇金融机构的“围追堵截”，旗下公司股权频频被冻结，就连新成立的新达盟也难以置身事外。
今年3月，由于万达旗下项目与银行就经营贷发生纠纷，有银行在诉讼前申请冻结了万达商管所持的新达盟股权，涉及金额约162亿元。解冻后3个月，今年6月底，新达盟全部股权再次被冻结，冻结期限至2027年6月27日。
值得注意的是，天眼查App显示，珠海万达商管股权仍未注入新达盟旗下。600亿元巨资是否已经顺利到位仍有待观察。
财报数据显示，截至一季度末，大连万达商管的总资产为6063.6亿元，负债合计为2985.73亿元，其中短债为27.84亿元，应付债券为76.75亿元，而公司货币资金约124.81亿元，较上年底的134.32亿元进一步下降。
