2020年，青岛(dao)真是开年格外不利。先是GDP复核被砍掉1000多亿，2018年的GDP被无锡、长沙、宁(ning)波连续超过，和郑州(zhou)无限靠拢，“北方第三城”头衔即将不保，接着最近又有一个图，2019年主要城市人口增量(liang)，刷爆了青岛人的朋友圈。
从图(tu)上看，青岛2019年(nian)的人口增量只有10.5万人，只(zhi)有杭州、郑州的1/5，深圳、广州的1/4，宁波的1/3，佛山、成都、长沙的1/2.5，重(zhong)庆、西安、厦门的(de)1/2……
站在其它兄弟城市角(jiao)度，青岛相比山东省外其它强二线、新一线城市，对外来人口的吸引力差(cha)得简直不是一个档次。如果说(shuo)济南吸引不到人口是因(yin)为糟糕的环境和交通还(hai)有情可原的话，号称山明水秀、冬暖夏凉，宜居城市的青(qing)岛，对外来人口的吸引力差成这样，就(jiu)非常值得人们深思了。
问题出在哪里，很多人(ren)在寻找症结都说了一句话：青岛(dao)“房价高、工资低，生活不易”。这(zhe)句话这简直是很多青漂的共识了。
然而真的是如此(ci)吗？从大数据来看，答案似乎是否定的。
参考智联招聘网站的(de)数据来看，2019年第四季度，杭州和(he)青岛的平均工资分别是9978元(yuan)/月和7853元/月。
但(dan)是杭州和青岛的房价是(shi)多少呢？参考安居客数(shu)据，2019年底，杭州的平均房价是27002元/平方(fang)米， 而青岛的房价是16340元/平方米。
算了一(yi)下，杭州和青岛的房价收入(ru)比分别是2.71月/平方米和2.08月(yue)/平方米。
很(hen)明显，杭州是一个比(bi)青岛更加“房价高、收入低(di)、生活不易”的城市。
那(na)为什么杭州却能吸引那么多(duo)人才呢？
虽然感受不能替代大(da)数据，但是人民感受(shou)和大数据相悖，一定有问题。问题出(chu)在哪里呢？我们细细分析。
之前在看大数据(ju)，放眼全国兄弟城市，我们青岛的楼(lou)市到底有多特殊 一文中，风水师提到(dao)一个观点，青岛楼(lou)市的特殊之处，在于各(ge)区的差价太大，主城区太贵(gui)，近郊新兴板块价格太低，不(bu)成比例。
事实上，一看各区房价数据，青岛(dao)“房价高、收入低，生活不易”的论调，立刻就无处遁形。问题(ti)出在青岛市南、崂山、市(shi)北三区的房价，相比(bi)兄弟城市，那是一个异乎寻常的高(gao)。
文章列举了(le)跟青岛和GDP/房价与青岛相(xiang)仿的几个城市，如武汉、郑州、西安、无锡、长沙、宁波、济南……一长串城市捋下来，会发现(xian)，以各城的工资收入水平，在这些城市(shi)里，买房最难的四(si)个区分别是：青(qing)岛崂山区、青岛市南区、宁(ning)波鄞州区、青岛市北区。
四个最难买房的区里青岛占了仨，传统青岛市内四区(qu)除了李沧，其它三个区(qu)买房难度基本上(shang)秒杀了各位兄弟城市……
市南、崂山卖(mai)成天价还好解释，青岛是国内为(wei)数不多的市中心即滨海(hai)的大城市，坐拥(yong)阳光沙滩海景，其它绝大部(bu)分城市无可复制，全国土豪都有来青(qing)岛购买一套海景度假豪宅(zhai)的欲望——所以青(qing)岛市南、崂山形成了一个房价(jia)动辄七八万、十余万的沿海一线豪(hao)宅区，买房难度高，无可厚非，毕竟每个城市都有豪宅区，刚需不(bu)碰就是了——但是市北、浮(fu)山后、新都心、中韩这些地方，这种本(ben)该属于刚需、中产的位置，它的(de)房价就说不过去了：
没有阳光沙滩海景(jing)，没有地标建筑、旅游(you)景点，公园绿地，建筑(zhu)无非是钢筋森林，高容积率(lu)高层、超高层，房价却动辄三四(si)万元，又是什么鬼？
站(zhan)在一个老青岛的角度(du)，市南、浮山前、石老人(ren)卖10万，那么市北、浮山后、中韩这些地方卖个三(san)四万似乎无可厚非，但(dan)是，站在一个想进入青岛打拼的(de)外地刚需的角度，浮山后这种地方(fang)卖3万的话——请(qing)给他们一个选择青岛，不选择郑(zheng)州、武汉、西安(an)、济南、无锡、宁波、长(chang)沙的理由先——这几个城市除了(le)宁波鄞州最中心的区域以外，其它(ta)城市哪怕是最最繁华的地段，房价也(ye)要比浮山后来得便宜。
当然，谁都知道，浮山后根本不是青(qing)岛的市中心。
那么结论很简单，但凡热(re)爱青岛，想来青岛生活打拼的人们，看到浮山后4万多的青岛印象(xiang)山、远洋风景，甚(shen)至到了长沙路的保利(li)大国璟都卖出了近3万的价格，他(ta)们的表情一定是：
说到这里，站在青岛本(ben)地土著的角度，我知道很多(duo)人一定会举出浮(fu)山后的青岛第二实验中学说明，学区有多么多么重要，花多少钱为(wei)了孩子上学我都愿意——但是，在一个想进入青岛(dao)打拼的外地人眼里，隔壁(bi)济南山东大学附(fu)属中学、山师二附中、甸柳一中这些(xie)升学率足够秒杀浮山后二(er)实验的学校，学区(qu)房依然只有两万来块钱……
所以，市(shi)北、新都心、浮山后、中韩这些本该(gai)是刚需落脚的地(di)方却被搞出了违背(bei)初心的高房价，让整(zheng)个青岛在吸引人才方面(mian)变得毫无吸引力，这话不是(shi)危言耸听。
青岛一年增长了10.5万人(ren)，另有一说11.5万(wan)人，那么落实到各区，数据是这样的：
很明显从图上能(neng)看出来，青岛人口流入不足，罪(zui)魁祸首就是市北区。这个本该刚需密集、人口主要涌入担(dan)当的大区，实际上一年人口(kou)增量只有1万人。
这(zhe)1万人的增量可(ke)能还只是个噱头，很多人只不过是为(wei)了孩子上学临时落户而已，落实到像卓越蔚蓝青岛这样的“四方(fang)人社区”，还有像海信凤凰金岸、西(xi)海景苑、富源公馆这样的身份证370202、370203打头的业主(zhu)占一半的现实，我们可以(yi)得出结论：
青岛市南、市北这些地方，人口实际上已经在流出(chu)。
有心人可以通过西海(hai)岸一些公用事业(ye)单位、小区物业登记，判断一下人口(kou)来源比例，事实上西海(hai)岸人口和购房主力，绝(jue)不是很多人想象中的东北(bei)人为主，而是一些传统市南、市北的(de)居民在高房价下(xia)“用脚投票”，大胆拥抱“双击老铁666区”。
下图15个业主里，5个人的身份证是370202打头，两个370206打(da)头，即来自青岛传统市区的(de)人口，占该小区1/2-1/3，这(zhe)在西海岸，实际上是常态。
为什么会出现这种情(qing)况，实际上100，会算账的人，大家都能明白是怎(zen)么一回事。
西海岸的例子不(bu)太明显，假设我在五四广场附近上班(ban)，有两个选择，房价3.05万(wan)的浮山后，或者房价1.45万的(de)红岛。
很明显(xian)，房子单价差距1.6万，意味着150平米房子的差(cha)距，是240万元，如果贷款(kuan)的话，20年期的月供差距差不(bu)多每月1.8万元。
很明显青岛地铁4号线、8号线都通车以后，两边的通勤时(shi)间成本差距在半小时以内。
尽管浮山后的(de)学区有明显优势，但是选(xuan)择红岛，我拿出剩下的钱的2/3投资教育——砸160万(wan)现金，或者每月付出1.2万投资教育连续20年——还剩下80万可以买(mai)辆豪车，再给家人(ren)买全套医疗保险……哪种选择会更好？
答案很明显(xian)是选择红岛。
虽然教育医疗很重要，但总(zong)不能因为二实验或者com齐鲁医院吹(chui)浮山后一辈子吧？
更何况，看中教育、医疗的，都是刚需(xu)人士，最多是中(zhong)产。真正的富人、贵族选房(fang)的时候，绝不会把(ba)学校、医疗放在如此靠前的(de)位置而丝毫不考虑公园绿地、地标建筑、会所场(chang)馆、都市商圈的价值意(yi)义。住宅密度、容积率可能是他们最(zui)主要的考虑因素。秒杀(sha)
SO，浮山后、新都(dou)心、中韩这些地方，不具备任何“富人区”的要素，却(que)卖出了比很多同级别兄弟城市富人区还(hai)贵的价格，很明显，这些地方(fang)都是在炒作或者是暴发户在购买，陷入(ru)本地人自嗨，越嗨越少的循环(huan)。真正有心进入青岛的外地人，只(zhi)可能考虑价格相对合理的西海岸、城阳(yang)落子，却天天被嘲笑“红岛黄岛不是青(qing)岛”、“市南市北高人一等”……
这种(zhong)情况下，青岛招不来人才，丝毫不奇(qi)怪。
这也就是风水师成(cheng)天念叨的“灵山(shan)卫5年超过浮山后、10-15年(nian)追平麦岛，若是做不到，整个青岛未来(lai)都的玩儿完”的内涵(han)所在了。
只不过，超过(guo)浮山后，未必是灵山卫涨上去，待地铁(tie)线路纷纷通车，西海岸、城阳(yang)的天量库存影响传统青岛老城的(de)时候，浮山后的房价会不会(hui)少数青岛本地人自(zi)己玩脱了，价格腰斩，也是很有(you)可能的。
